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相続に備えよう Vol.1 『小規模宅地等の特例』と『貸家建付地の評価減』の活用

相続に備えよう

Vol.1 『小規模宅地等の特例』と『貸家建付地の評価減』の活用

Vol.2 『生前贈与』と『相続時精算課税』の活用

Vol.3 『相続人を増やす』『税額控除』『生命保険の非課税枠 』の活用

Vol.1 「小規模宅地等の特例」と「貸家建付地の評価減」の活用

小規模宅地等の特例

相続税を払うために住んでいる家や土地を売る。そんな事態を避けるための制度が「小規模宅地等の特例」です。この制度は、相続により取得した土地のうち一定の面積までは土地の評価額を80%(または50%)減額することができるというものです。ただし一定の要件を満たす必要があります。

例えば、小規模宅地等の特例の居住用宅地等に該当すれば、土地の評価額が1億円だった場合において、相続税の計算上、その土地の評価額は2,000万円になります。つまりその差は8,000万円。この特例を使うのと使わないのとでは大きく変わってきます。

小規模宅地等の特例の特定居住用宅地等の場合、被相続人が土地を所有し、その上に居住している事が前提となります。

小規模宅地等の特例が受けられる場合

  1. ① 被相続人と同居している配偶者がその土地を取得した場合
  2. ② 被相続人と同居している親族がその土地を取得した場合で、相続税の申告期限までその土地を保有し、
    且つ、居住している場合
  3. ③ 被相続人と同居していない親族が、その土地を取得した場合で、被相続人に配偶者や同居していた親族が
    いない、且つ、相続開始前3年以内に自己または自己の配偶者が所有する家屋に居住していない、
    且つ、その土地を相続税の申告期限まで保有している場合

つまり、被相続人と同居している配偶者①、同居している子供が継続的に居住する場合②は基本的には特定居住用宅地等の特例を受けることができます。同居していない子供でも、被相続人に配偶者や同居している親族がいない場合で、その子供が賃貸住宅に住んでいる場合③にはこの特例を受けることができます。

また、二世帯住宅については、平成26年1月1日からは同居とみなされる範囲が広くなり、建物内部で行き来ができない場合などでも同居とみなされるようになります。

この改正により、二世帯住宅が区分登記(例えば1階が親名義で登記、2階が子名義で登記など)されているかどうかが、この規定の適用の可否を決めるポイントになり、区分登記されていなければ、その土地はこの規定の適用を受けることができます。

一方で、次のような場合には、この規定の適用を受けることができません。

小規模宅地等の特例が受けられない場合

  1. ① 被相続人と同居していない親族が、その土地を取得した場合で、自己または自己の配偶者が所有する家屋に住んでいる場合
  2. ② 二世帯住宅で、区分登記をしている場合の、相続人が保有する部分に対応する土地について

つまり、同居していない子供が、親が住んでいた土地を取得する場合で、すでにその子供が自分で家を買っていた場合など①は、この規定の適用を受けることができません。核家族化が進んだ今、このパターンにあてはまる人も多いのではないでしょうか。

また、先ほどとは反対に、二世帯住宅が区分登記されている場合には、子が所有する部分に対応する土地にはこの規定の適用を受けることができません。

ちなみに、この小規模宅地等の特例は申告をして適用される制度ですので、この制度を使って相続税が発生しなくなる場合でも、申告はしなくてはなりません。

この小規模宅地等の特例は、平成27年1月から一部が改正されます。
小規模宅地等の特例には居住用宅地等と事業用宅地等と貸付事業用宅地等の3つがありますが、そのうち、
居住用宅地の上限面積と、事業用と居住用の宅地を併用する場合の限度面積が変わります。

小規模宅地等の特例の改正、特定事業用と特定居住用の宅地を併用する場合の限度面積の改正

「小規模宅地等の特例」にはそれぞれ要件が細かく定められていて、わかりにくい部分が多いかと思います。相続税の金額が大きく左右される制度ですので、詳しくは税理士等の専門家にご相談下さい。

貸家建付地の評価減の活用

被相続人が自宅以外に土地を持っていたとして、その土地は更地だったとします。すると、その土地には、先ほどの小規模宅地等の特例を使うことはできず、相続税の計算上、そのままの価額で評価されてしまいます。

そこで有効となるのが、アパートなどをその土地の上に建てることです。

アパートを建てることにより、その土地は使用が制限され、自由に売ったりすることができなくなり、更地の時よりも土地の評価が低くなります。これが「貸家建付地の評価減」です。 貸家建付地の価額は以下の式で計算されます。

貸家建付地の価額

この貸家建付地の評価減により、一般的には土地の評価額は約20%低くなります。
さらに、小規模宅地等の特例のうち貸付事業用宅地等に該当すれば、一定の面積までは50%評価減することができます。

財産の種類による相続税評価額の違い(イメージ)

「小規模宅地等の特例」と「貸家建付地の評価減」は併用することができ、併用することで節税の効果はさらに高まります。 さらに、そのアパートを建てるために借金をすることも、相続税対策の一つです。借入金は負の相続財産として、財産の額からマイナスすることができるからです。

しかし、ここで注意しないといけないのが、アパートの収益性や、借入金が返済可能かどうか、利子の支払いはどのくらいかという点についてです。節税ばかりに頭がいき、アパートを建てたものの、空室ばかりで経営が回らない、家賃収入よりも利子の支払金額の方が大きいという状況では元も子もありませんので、よく考えた上でのご判断が必要です。

※藤好公認会計士事務所監修

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